エグゼクティブサマリー
8つのキーポイント
- 13年連続上昇 — 全186地点が上昇（全用途平均 +6.6%）
- 全国2位の上昇率（東京に次ぐ）
- 観光客 1,075万人突破（2025年・過去最高）
- 基地返還跡地が最大のカタリスト
- 上昇率の二極化（+18.6% vs +0.9%）
- 離島過熱（宮古島 +12.3%）
- 金利上昇が下押し圧力
- 投資有望エリア: 浦添市・豊見城市
Key Metrics
2026年公示地価 主要指標
全用途平均
172,134円/㎡
≒56.9万円/坪
+6.6%
住宅地
130,498円/㎡
≒43.1万円/坪
+6.4%
商業地
261,270円/㎡
≒86.4万円/坪
+7.3%
全国順位
2位
上昇率ランキング
連続上昇
13年
2014年〜
上昇地点
186/186
100%
地価推移（2017〜2026）
住宅地・商業地の10年トレンド
エリア別地価
主要市町村の平均地価と変動率
| エリア | 平均地価(円/㎡) | 変動率 |
|---|---|---|
| 那覇市 | 330,244 | +5.97% |
| 北谷町 | 205,600 | +9.19% |
| 浦添市 | 180,605 | +5.46% |
| 宜野湾市 | 151,176 | +8.89% |
| 豊見城市 | 129,192 | +6.84% |
| 名護市 | — | +4.82% |
| 恩納村 | — | +9.88% |
| 宮古島市 | 34,200 | +12.30% |
エリア別変動率
全国平均+3.4%との比較
住宅地 上昇率ランキング TOP10
2026年公示地価
| # | 地点 | 地価(円/㎡) | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 宜野湾市野嵩3丁目 | 121,000 | +18.63% |
| 2 | 宮古島市上野字野原 | 15,500 | +16.54% |
| 3 | うるま市石川東恩納 | 53,500 | +12.63% |
| 4 | 宮古島市平良字西里 | 64,800 | +12.31% |
| 5 | 宮古島市城辺字比嘉 | 11,000 | +11.90% |
| 6 | 宮古島市平良字下里 | 52,900 | +11.37% |
| 7 | 宮古島市平良字東仲宗根 | 47,600 | +10.70% |
| 8 | 北谷町桑江1丁目 | 240,000 | +10.60% |
| 9 | 北谷町字桑江 | 157,000 | +9.79% |
| 10 | 北中城村字喜舎場 | 98,300 | +9.22% |
商業地 上昇率ランキング TOP5
2026年公示地価
| # | 地点 | 地価(円/㎡) | 上昇率 |
|---|---|---|---|
| 1 | 本部町字大浜大崎原 | 66,800 | +22.12% |
| 2 | 宜野湾市新城2丁目 | 185,000 | +19.35% |
| 3 | 宮古島市平良字西里羽立 | 149,000 | +14.62% |
| 4 | 宜野湾市普天間2丁目 | 128,000 | +14.29% |
| 5 | 宮古島市平良字下里 | 73,500 | +12.73% |
マンション市場
新築・中古・再販価値
新築マンション
5,160万円
坪単価 155万円
中古マンション
2,860万円
平均取引価格
再販価値
158.3%
リセールバリュー
投資利回り
物件タイプ別の想定利回り
区分マンション
ワンルーム〜ファミリー
4〜6%
一棟アパート
木造・RC
5〜8%
軍用地
安定利回り
1〜2%
軍用地 倍率
主要施設の借地料倍率
キャンプ・キンザー
浦添市・返還予定
56〜63倍
嘉手納飛行場
極東最大の米空軍基地
51〜57倍
普天間飛行場
宜野湾市・返還交渉中
42〜49倍
地価上昇率ヒートマップ
市町村別の変動率を色で可視化（ホバーで詳細表示）
賃料・利回り分析
那覇市の賃料相場と投資利回り
那覇市 賃料相場（月額）
宮古島 賃料高騰
1K: 5万円 → 8万円に高騰（+60%）
リゾート開発・民泊需要で地元住民の居住が困難に
オフィス賃料（那覇中心部）
坪単価 5,000〜10,000円/坪・月
高級ビルは10,000円超/坪・月
人口・経済指標
地価変動の背景要因
2025年人口
146.6万人
-0.04%（3年連続減）
世帯数
64.4万世帯
増加継続
県内GDP
4.46兆円
県民所得
224.9万円
全国最下位（76%）
人口動態の詳細
経済指標
観光統計（2025年）
入域観光客数と観光収入
入域観光客
1,075.6万人
+11.2% 過去最高
国内
792万人
外国
283.6万人
観光収入
8,563億円
開発・インフラハイライト
地価に影響を与える主要プロジェクト
| プロジェクト | 概要 | 時期 | 影響度 |
|---|---|---|---|
| 普天間飛行場返還 | 481ha — 経済効果32倍 | 2030年代以降 | 極大 |
| キャンプ・キンザー返還 | 274ha（浦添市の17%） | 遅延可能性あり | 極大 |
| 西普天間住宅地区 | 51ha — 琉大病院2025年1月開院 | 進行中 | 大 |
| JUNGLIA | 60haテーマパーク（今帰仁村） | 2025年7月開業 | 大 |
| フォーシーズンズ沖縄 | 恩納村 127室+コンドミニアム124室 | 2026-2027年 | 中 |
| 那覇空港自動車道 | 全線開通（進捗81%） | 2027年度 | 大 |
| ゆいレール | 年間2,223万人、延伸調査中 | 調査段階 | 中 |
| 鉄軌道計画 | 糸満〜名護 約5,760億円 | 着工未定 | 極大 |
リスク・注目ポイント
下押し要因と上昇カタリスト
リスクTOP5
金利上昇
影響: 大 ｜ 確率: 高
台湾有事・地政学リスク
影響: 極大 ｜ 確率: 低〜中
人口減少の加速
影響: 中 ｜ 確率: 中
建設コスト高騰
影響: 中 ｜ 確率: 中
離島バブル崩壊
影響: 中 ｜ 確率: 中〜高
カタリストTOP5
キンザー返還・跡地開発
影響: 極大 — 浦添市の17%
鉄軌道着工決定
影響: 大 — 交通利便性の革命
JUNGLIA開業成功
影響: 中〜大 — 北部活性化
インバウンド1,000万人突破
影響: 中 — 2025年達成済み
普天間返還の具体化
影響: 極大 — 481haの開発
市町村別 将来地価見通し
主要10市町村の人口動態と地価予測
| 市町村 | 現在地価 | 人口見通し | 地価見通し | 注目ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 那覇市 | 330,244円/㎡ ≒109.2万円/坪 | 横ばい→微減 | 商業地上昇・住宅地鈍化 | 成熟市場。ドーナツ化 |
| 浦添市 | 180,605円/㎡ ≒59.7万円/坪 | 堅調 | 大幅上昇余地 | キンザー返還+モノレール |
| 宜野湾市 | 151,176円/㎡ ≒50.0万円/坪 | 安定 | 極大ポテンシャル | 普天間返還が鍵 |
| 北谷町 | 205,600円/㎡ ≒68.0万円/坪 | 安定 | 高値圏・カタリスト待ち | 美浜は成熟 |
| 豊見城市 | 129,192円/㎡ ≒42.7万円/坪 | 県内最高増加率 | 中長期上昇継続 | 2050年+17%人口増 |
| 名護市 | — | 横ばい〜微減 | 短中期上昇 | JUNGLIA効果 |
| 恩納村 | — | 限定的 | 観光依存・上昇 | フォーシーズンズ |
| 本部町 | — | 長期減少 | 短期急騰→持続性が鍵 | 商業地+22.1% |
| 宮古島市 | 34,200円/㎡ ≒11.3万円/坪 | 不安定 | 過熱・供給過剰リスク | 新規投資は要警戒 |
| 石垣市 | — | 微増 | 過熱感あり | 居住問題深刻化 |
将来見通し（2030年予測）
3シナリオ分析
年間成長率
+5〜8%
2030年 全用途平均
220,000〜235,000円/㎡
- ・観光客1,500万人超
- ・大型IR誘致成功
- ・基地返還開発加速
年間成長率
+3〜5%
2030年 全用途平均
195,000〜210,000円/㎡
- ・観光回復継続
- ・インフラ整備順調
- ・金利緩やかに上昇
年間成長率
+0〜2%
2030年 全用途平均
170,000〜180,000円/㎡
- ・金利急上昇
- ・観光需要減退
- ・人口減少加速
投資判断ランキング
エリア・物件タイプ別の総合評価
| # | エリア / タイプ | 評価 |
|---|---|---|
| 1 | 浦添市 | A |
| 2 | 豊見城市 | A |
| 3 | 宜野湾市 | B+ |
| 4 | 那覇市 | B+ |
| 5 | 名護市 | B |
| 6 | 中部アパート | B |
| 7 | 軍用地 | B |
| 8 | 恩納村 | B- |
| 9 | 宮古島 | C |
| 10 | 石垣島 | C |